15 febbraio 2019

Report: mercato immobiliare Q4 2018

SPRINT DEGLI INVESTIMENTI NELL’ULTIMO PERIODO DELL’ANNO

Il quarto trimestre 2018, con volumi di poco inferiori a €3,4 miliardi, chiude l’anno in netta ripresa. Si tratta di un risultato estremamente positivo che riduce il rallentamento registrato nel corso dell’anno. Sulla contrazione dei volumi investiti (-23% rispetto al 2017) hanno pesato il lungo periodo di incertezza politica, il contestuale innalzamento dello spread, la mancanza di prodotto e, in ultimo, lo slittamento della chiusura di alcune operazioni in pipeline.

Il 2018 registra complessivamente investimenti pari a €8,48 miliardi, che conferma l’interesse degli operatori per il mercato italiano con volumi di investimento sul territorio a livelli pre-crisi. Se il 2017 è da considerarsi, per gli investimenti, un anno anomalo, caratterizzato dalla compravendita di alcuni asset prime particolarmente significativi, nel corso del 2018 si sono registrate circa 20 operazioni di portafogli superiori agli €100 milioni.

Il segmento Uffici, con oltre €3,16 miliardi (€1,58 miliardi nel solo Q4) si conferma come il comparto più liquido, malgrado la carenza di prodotto prime che il settore sconta per via della frenata agli sviluppi immobiliari e una conseguente compressione dei rendimenti intorno al 3,50% netto per Milano e al 4,00% netto per Roma. La Capitale ha visto aumentare di circa il 30% gli investimenti nel comparto e si pone sempre più come alternativa alla piazza milanese.

Il Retail continua a rappresentare un asset fondamentale e strategico per gli investimenti, soprattutto per quanto riguarda la componente relativa ai centri commerciali. I volumi complessivi, pari a €2,31 miliardi per il 2018, si confermano stabili e in linea con gli anni precedenti.

Il mercato Alberghiero, che rappresenta il 10% degli investimenti, si mantiene stabile rispetto all’anno precedente con investimenti complessivi pari a €850 milioni concentrati per oltre il 40% a Roma.

La Logistica conferma l’interesse generato, soprattutto, dall’e-commerce e per gli immobili di fascia alta. L’outlook per il prossimo semestre si prevede stabile anche se non mancano incertezze legate alla valutazione del rischio Paese da parte degli investitori stranieri.

 

MILANO CHIUDE IL 2018 CON IL RECORD DI TRANSAZIONI

Il take up per il quarto trimestre 2018 è stato di poco inferiore a 68.000 mq, che porta il volume delle transazioni, dall’inizio dell’anno, a circa 390.000 mq, in crescita di quasi il 10% rispetto al 2017.

Milano si conferma una piazza liquida e attrattiva: nel corso del trimestre si sono registrate 72 transazioni, fra cui spiccano 2 pre-let di circa 5.000 mq e un assorbimento superiore ai 18.000 mq per l’area del centro.

I canoni, dopo gli aumenti registrati nel corso della prima parte dell’anno, risultano stabili. Il vacancy rate è in ulteriore calo (11,3%) sull’intera città, con contrazioni delle disponibilità in particolare nel CBD Duomo e nel CBD Porta Nuova.

I rendimenti prime e secondary risultano stabili rispetto al periodo precedente attestandosi rispettivamente al 3,40% e al 5,10%. Milano si conferma la piazza più attrattiva in Italia per gli investimenti immobiliari superando complessivamente, a partire da inizio anno, gli €2,8 miliardi di capitali investiti, di cui il 66% circa nel comparto uffici.

L’outlook per i prossimi sei mesi si conferma in ulteriore crescita, soprattutto per il segmento prime.

 

UN MERCATO CON IMPORTANTI SEGNALI DI CRESCITA

Per il quinto anno consecutivo continua la crescita dei volumi transati nella Capitale, a conferma di una ritrovata vivacità del mercato terziario. Il quarto trimestre del 2018 si chiude con un assorbimento di poco inferiore ai 60.000 mq, per un totale di 178.400 mq da inizio anno (+ 17% rispetto alla media degli ultimi 5 anni), un risultato che evidenzia la crescita del mercato romano (va tenuto conto infatti che il 2017 aveva registrato la transazione atipica di
43.000 mq).

Nel corso del 2018 è ancora il quartiere dell’EUR il sottomercato che si è mostrato maggiormente dinamico per volumi transati, seguito dal CBD e dalla Periferia. Nel corso dell’ultimo trimestre 2018 si sono rilevate 37 transazioni. Si conferma il trend dei precedenti trimestri di un mercato che, dal punto di vista dimensionale, è ancora fortemente polarizzato da transazioni al di sotto dei 1.000 mq: solo 11 transazioni infatti hanno riguardato immobili superiori ai 1.000 mq.

I canoni prime nel CBD sono rilevati in aumento mentre risultano stabili negli altri sottomercati. Una conferma della solidità del trend positivo deriva anche dalla lettura dei principali indicatori, quali il vacancy rate e il prime yield, che si mantengono stabili e in linea con i periodi precedenti. Nel corso dell’anno il volume degli investimenti a Roma ha superato €2 miliardi con una buona performance che ha riguardato il comparto uffici (55% degli investimenti complessivi), tra cui l’investimento più rilevante del 2018 ( il passaggio di due trophy asset in piazza Agricoltura e in via Lombardia. L’outlook per i prossimi sei mesi si conferma in lieve ripresa, soprattutto per il segmento prime.

 

UN ANNO POSITIVO CHE SI CHIUDE ALL’INSEGNA DELLA STABILITÀ

L’ultimo trimestre chiude il 2018 con segnali di sostanziale stabilità per il comparto uffici, dopo il dinamismo registrato soprattutto nella prima parte dell’anno. I dati sulle compravendite risultano ancora in crescita e confermano quanto già precedentemente rilevato: l’attenzione verso le aree centrali, o comunque accessibili alla rete metropolitana, e la preferenza per il taglio dimensionale medio – piccolo (studi professionali inferiori a 300 – 400 mq).

In riferimento alla locazione, il comparto uffici continua a mostrare cautele riconducibili, almeno in parte, ad alcune fragilità e incertezze economiche e produttive che si riflettono sul mercato immobiliare locale.

Il vacancy rate risulta sostanzialmente stabile: permangono disponibilità in buona parte del territorio torinese con evidenze nell’area centrale e, soprattutto, nella zona semicentrale nord.

I canoni prime e i rendimenti, nel corso dell’anno, non hanno subito modifiche sostanziali. Più in generale, per quanto riguarda gli investimenti, si rileva il buon momento del capoluogo piemontese con volumi d’investimento elevati che si sono concentrati tuttavia soprattutto nel comparto retail (77% del totale), mentre i volumi per il comparto uffici hanno riguardato il 18% degli investimenti complessivi.  L’outlook per i primi mesi del 2019 si conferma stabile.

 

Scarica i 4 report completi.

 

Proiezioni, opzioni, assunzioni e stime sono fornite solo a titolo esemplificativo e non possono essere considerate come rappresentazioni dell’attuale o futuro andamento del mercato. Tali informazioni sono destinate ad uso esclusivo dei destinatari della presente comunicazione e ne è vietata qualsiasi riproduzione che non abbia ottenuto il previo consenso scritto da parte di IPI.